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在进入到2023年之后，国内楼市的利好消息不断。现在除了北上广深等一线城市之外，多数二三线城市都放开了限购、限售政策。同时，各家银行也纷纷下调房贷利率，从年初的4.6%下跌至4%以内。此外，为了鼓励大家买房，像郑州、南京等城市已经宣布，可以拿公积金账面上的资金用于支付首付款。

尽管利好消息不断，但楼市还是陷入到“四面楚歌”之中，房地产市场各项指标令人担忧。数据显示，2023年上半年，TOP100房企销售总额为3.56万亿元，同比微涨0.1%。其中，6月单月销售同比下降29.4%，这意味着，自二季度之后，楼市的销售额出现了大幅下跌。与此同时，2023年上半年，商品房销售面积5.91亿平方米，同比下降5.2%。其中住宅销售面积同比下降2.8%

除了开发商的房子越来越难卖之外，现在各地二手房的挂牌量都出现激增现象。截至今年6月初13城二手住宅挂牌量为199万套，相比今年年初159万套增长了25%，从绝对规模看，重庆、成都和上海的二手房挂牌量规模相对较大，6月初分别为22万、20万和18万套。此外，6月份百城二手房下跌的城市达到91座，仅仅只有9个城市二手房价格是持平或上涨。房价下跌城市数量之多，创下了历史新低。

导致楼市出现“四面楚歌”的原因主要有两个：一个是，在经历了3年多疫情之后，老百姓收入减少或失业，大家的购房能力被严重削弱了，并且还下调了未来收入增长预期。同时，人们现在购房也越来越理性了，不会再像过去那样跟风买房。

另一个是，国内房价一直处于下跌的趋势之中，已经失去了赚钱效应，而投资购房者是买涨不买跌，现在各地房价已经停止上涨了，投资购房者往往会选择退出楼市。而当投资购房需求明显减少，楼市出现“四面楚歌”的情况也就不足为奇了。

现在问题来了，既然各项数据都已经表明，国内楼市正处于长期调整的趋势之中，那么这次房价会跌多少呢？对此，社会各界的看法并不相同。而以融创集团孙宏斌为代表的主流观点认为，房价下跌超过30%，房企们就会倒闭。

另外，房产大佬潘石屹也表示，如果房价下跌超过20%，大部分房企业都会消失。主要原因是，现在多数房企都面临高负债的问题，一旦房价跌幅较大，房子卖不出去，开发商资金链断裂，房企很可能会出现债务危机。

而我们则认为，孙宏斌和潘石屹所说的房价下跌20-30%是房企的底线，这只会发生在短期内新房价格大幅下跌，房企确实会出现生存危机的情况。但从长期来看，这次各地的房价泡沫不可能只跌掉20-30%就结束了。特别是，一二线城市房价泡沫过大，已经远远脱离当地居民的购买力。

而未来一二线城市房价跌幅很可能会超过60%以上，当年，日本东京房价泡沫破裂时，也是从最高位置跌去70%才止跌。而三、四线城市房价泡沫本来就不是很大，跌幅达到30-40%%也就与当地居民收入接轨了。所以，未来各地房价最终会跌多少，并不是由少数几个人能够说了算的，最终是由每个城市存在着多少房价泡沫所决定。